Co to jest plan ogólny i jakie ma znaczenie

W dniu 24 września 2023 r. weszła w życie wielka reforma planowania przestrzennego. Zakres wprowadzonych zmian jest bardzo szeroki. Przede wszystkim wprowadzono nowe narzędzie planistyczne jakim jest plan ogólny. Ma on zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Plan ogólny będzie dokumentem, o wiele bardziej doniosłym prawnie (ważniejszy), gdyż będzie aktem prawa miejscowego (prawem), co skutkuje tym, że wydawana decyzja o warunkach zabudowy będzie musiała być z nim zgodna. Nie będzie zatem możliwości rozbieżności pomiędzy wskazanym w planie ogólnym przeznaczeniem nieruchomości, a decyzją wz.

Ponadto plan ogólny będzie (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji wz) wyznaczał przeznaczenie nieruchomości przy jej wycenie, co może odpowiednio wpływać na wzrost lub spadek jej wartości. Istotną kwestią jest, że jeżeli obecnie w studium, nieruchomość miała przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, jej przeznaczenie w planie ogólnym może ulec zmianie.

Jak wnieść wniosek do planu ogólnego

Wniosek do planu ogólnego powinien zostać złożony na formularzu, którego treść wskazuje rozporządzenie (formularz powinna również udostępniać gmina, która proceduje plan).

Wniosek należy dokładnie przeczytać i uzupełnić.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obszar objęty planem dzieli się na strefy planistyczne, które są dokładnie w ustawie wskazane, są to: 1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną; 2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną; 3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową; 4) strefa usługowa; 5) strefa handlu wielkopowierzchniowego; 6) strefa gospodarcza; 7) strefa produkcji rolniczej; 8) strefa infrastrukturalna; 9) strefa zieleni i rekreacji; 10) strefa cmentarzy; 11) strefa górnictwa; 12) strefa otwarta; 13) strefa komunikacyjna.

Należy wybrać jedną ze stref i wskazać we wniosku. (Uwaga, nie ma możliwości aby nieruchomość była objęta kilkoma strefami).

Każda ze stref, ma profil podstawowy (który musi mieć) i profil dodatkowy (który jest tylko opcjonalny). Zatem jeżeli chcemy, aby profil dodatkowy został ujęty w planie ogólnym musimy o to wnioskować.

Przykładowo dla strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, profil podstawowy to:

„teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej”
natomiast profil dodatkowy to:

„teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej, teren ogrodów działkowych, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód”

We wniosku należy również wskazać m.in.: maksymalną wysokość zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy, wartość minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej. Warto zatem jeżeli planujemy w przyszłości zabudowę nieruchomości, dopasować powyższe parametry do planowanej inwestycji.

Na końcu należy pamiętać, aby uwagi złożyć w terminie wskazanym w ogłoszeniu, gdyż w przypadku jego niedotrzymania, wniosek nie będzie rozpatrzony.