Służebność

Służebność fachowo nazywa się ograniczonym prawem rzeczowym, natomiast w praktyce jest to prawo umożliwiające dysponowanie cudzą nieruchomością. Najpopularniejszą służebnością jest służebność drogi koniecznej czyli obciążenie prawem przejazdu przechodu i przegonu (chodzi o zwierzęta hodowlane) nieruchomości sąsiada, aby zapewnić nieruchomości dostęp do drogi.

Służebność powstaje, w wyniku umowy, postępowania sądowego, decyzji administracyjnej lub upływu czasu (zasiedzenie służebności). Jest możliwe, że w wyjątkowych i nielicznych sytuacjach powstanie w wyniku decyzji administracyjnej.

Nieruchomość, która korzysta z obciążenia innej nieruchomości służebnością to nieruchomość władnąca. Natomiast ta przez, którą przebiega droga to nieruchomość obciążona, zwana również nieruchomością służebną.

Umowa

Należy wskazać, że podstawowym źródłem służebności jest umowa pomiędzy właścicielami nieruchomości. Co do zasady, oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Nie ma takiego wymogu dla oświadczenia właściciela nieruchomości władnącej. W praktyce zatem umowa ma formę aktu notarialnego. Kodeks cywilny nie wymaga aby elementem koniecznym umowy było zawarcie wynagrodzenie, jednakże jest ono bardzo często zawarte w umowie. Bardzo często wynagrodzenie ma wysokość, ułamka należności za przeniesienie własności. Umowa ustanawiająca służebność może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Postępowanie

Postępowanie o ustanowienie służebności to postępowanie nieprocesowe, kończące się postanowieniem. Służebność może być ustanowiona w wyniku postępowania o ustanowienie służebność, w postępowaniu o dział spadku lub o zniesienie współwłasności.

Decyzja administracyjna

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami inwestor inwestycji może uzyskać decyzję administracyjną wydaną przez organ (starostę) ograniczającą właścicielowi władanie nieruchomością i ustanowienie służebności. Od decyzji takiej właściciel nieruchomości może złożyć odwołanie i podważać ją na gruncie prawa administracyjnego.

Upływ czasu (zasiedzenie)

Kodeks cywilny daje możliwość zasiedzenia służebności, ale tylko wtedy gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepis stanowi również, że do zasiedzenia służebności stosuje się przepisy dotyczące zasiedzenia nieruchomości. Należy zatem wskazać, że służebność zasiaduje się w terminie 20 lat jeżeli zasiadujący działał w dobrej wierze natomiast, jeżeli był świadomy że służebność nie była ustanowiona, niezbędny okres to 30 lat.

Podkreślić należy, że w sytuacji w której nieruchomość obciążona służebnością drogi koniecznej zostanie podzielona, obie (podzielone) nieruchomości będą obciążone służebnością.

Wygaśniecie służebności
Wygaśnięcie służebności następuje w następujących przypadkach:

(a) zrzeczenia się jej przez właściciela nieruchomości władnącej czyli tego na rzecz którego ustanowiono służebność. Zrzeczenie się takie powinno mieć formę aktu notarialnego.

(b) Tak zwanej konfuzji czyli przejścia własności nieruchomości obciążonej na właściciela nieruchomości władnącej. Przykładowo, jeżeli właściciel nieruchomości na rzecz której ustanowiono służebność, dokonana wykupienia nieruchomości obciążone, wtedy prawo to wygasa.

(c) Niewykonywania. Zgodnie z prawem jeżeli prawo służebności nie był wykonywane przez lat 10, wygasa. Wykreślenia służebności z księgi wieczystej można się domagać w postępowania sądowym.

(d) Zniesienia. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości. Wykreślenia służebności może dochodzić w postępowaniu sądowym.

(e) Kodeks postępowania cywilnego przewiduje sytuacje zgodnie z którą dochodzi do sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, wygasa ustanowione na jej prawo służebności. Sytuacje ta jest obarczona wyjątkami.

Niezależne od powyższego, należy pamiętać, że prawo służebności jest bardzo skomplikowane i jej ustanowienie bądź usunięcie wymaga skorzystania ze specjalisty, co powinno pozwolić na osiągnięcie zamierzonego efektu.