Rozgraniczenie nieruchomości

Postępowanie rozgraniczeniowe jest postępowaniem pozwalającym na ustalenie granic sąsiadujących ze sobą nieruchomości. W postępianiu możemy wyszczególnić dwa etapy: administracyjny i sądowy. Etap sądowy postępowania może nastąpić, gdy w poprzedzającym go etapie administracyjnym nie doszło do skutecznego ustalenia granic. Można zatem uznać, że etap administracyjny jest obligatoryjny natomiast etap sądowy jako fakultatywny, przeprowadzany tylko wtedy gdy poprzedzające go postępowanie administracyjne nie zakończy się sukcesem.

Co do zasady, organem właściwym do rozgraniczenia nieruchomości jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, właściwy ze względu na położenie nieruchomości. To do tego organu należy wystąpić z wnioskiem o dokonanie rozgraniczenia.

Postępowanie może zostać wszczęte w następujących przypadkach:

• powstał spór co do przebiegu granicy między właścicielami sąsiadujących nieruchomości;
• nastąpiło zatarcie widoczności granic na nieruchomości;
• gdy nie zostały wytyczone i utrwalone granice nowo utworzonej nieruchomości;

Stroną postępowania (a także wnioskodawcą) może być:

• właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości (odpowiednio współwłaściciel nieruchomości lub współużytkownik wieczysty);
• dzierżawca lub najemca nieruchomości;
• osoba uprawniona z tytułu służebności nieruchomości (służebności przechodu itp.) z tym zastrzeżeniem iż postępowanie rozgraniczeniowe ma być istotne dla wykonywania służebności.
Podkreślić należy że postępowanie rozgraniczeniowe jest postępowaniem administracyjnym i to na organie (wójcie, burmistrzu lub prezydencie miasta) spoczywa obowiązek ustalenia stron postępowania. Nie musi tego czynić składający wniosek.

Postępowanie rozgraniczeniowe

Postępowanie rozpoczyna się z chwilą wydania przez organ postanowienia o wszczęciu postępowania administracyjnego. Następnie zostaje wyznaczony geodeta do prowadzenia czynności rozgraniczeniowych. Geodeta powinien być bezstronny, nie może być zatem wskazany we wniosku o rozgraniczenie przez strony postępowania. To organ sam powinien wyznaczyć geodetę.
Geodeta powinien podjąć następujące czynności:

• zgłosić pracę geodezyjną w ośrodku dokumentacji;
• przeprowadzić analizę informacji zawartych w dokumentach uzyskanych z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz znajdujących się w księgach wieczystych, a także w dokumentacji uzyskanej od strony;
• sporządzić, w razie potrzeby, szkic zawierający informacje o przebiegu granic, uzyskane w wyniku wcześniej wykonywanych pomiarów;
• określić termin rozpoczęcia czynności ustalenia przebiegu granic i doręcza stronom wezwania do stawienia się na gruncie.

Do najważniejszych czynności podjętych przez geodetę analiza udostępnionych materiałów a także wywiad terenowy. Podczas tego etapu, geodeta powinien zweryfikować ustalenia dokonane podczas wstępnej analizy dokumentacji (odszukać znaki i ślady graniczne, a także dokonać ich pomiaru).

Rozprawa graniczna

Rozprawa graniczna to najbardziej istotny etap postępowania przed organem administracyjnym. Przed jej przeprowadzeniem geodeta prowadzący postępowanie ma ugruntowany pogląd dotyczący zebranych dowodów, ich wiarygodności i jakości. W skrócie ma zarys rozstrzygnięcia. Jednakże strony postępowania (sąsiedzi) mogą w trakcie rozprawy przedstawić swoją argumentację.
Rozprawę graniczną można podzielić na następujące części:
• sprawdzenie obecności i weryfikacja tożsamości stron;
• zweryfikowanie i przyjęcie pełnomocnictw;
• wywiad terenowy;
• ustalenie granic nieruchomości – zawarcie ewentualnej ugody;
• sporządzenie dokumentacji (stabilizacja granic)
Uwaga, prawidłowe wezwanie stron na rozprawę graniczną, może świadczyć o jej ważności. Wszystkie strony powinny zostać prawidłowo wezwane tak aby mogły brać udział w postępowaniu (wezwanie powinno nastąpić zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego).

Postępowanie przed organem administracyjnym

Kolejnym etapem jest przekazanie dokumentacji przez geodetę organowi. Organ prowadzący postępowanie (odpowiednio wójt burmistrz, prezydent miasta) przeprowadza postępowanie, które ma trzy możliwości zakończenia:
• pierwsza możliwość, to wydanie decyzji rozgraniczającej. Decyzja ta zostaje wydana na podstawie zebranych dowodów bądź zgodnego oświadczenia stron bądź. Od przedmiotowej decyzji stronie przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
• druga opcja to umorzenie postępowania administracyjnego z uwagi na zawarcie przez strony ugody. Umorzenie następuje na postawie decyzji od której stronie przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
• trzecia, organ umarza postępowanie i przekazuję sprawę do rozpatrzenia przez sąd cywilny (etap ten został opisany poniżej). Podobnie jak w powyższych przypadkach zostaje wydana decyzja, na którą służy stronie odwołanie.

Postępowanie przed sądem cywilnym

W przypadku kiedy nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji administracyjnej. Wyznaczony geodeta (działający w sprawie) tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania a także sporządza opnie w tym zakresie. Dokumentacja zostaje ponadto przekazana organowi prowadzącemu sprawę. Organ umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę do rozpatrzenia sądowi powszechnemu (cywilnemu). Sądem właściwym jest sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Sprawa jest rozpatrywana w trybie nieprocesowym. Tak jak w każdym postępianiu sądowym, strony mają możliwość składania pism procesowych, ponadto zostaje powołany biegły (geodeta), który sporządza opinię będącą podstawą wyroku. Należy pamiętać, że do opinii biegłego jest możliwość składania zarzutów, a także jest możliwość wniesienia o wydanie opinii uzupełniającej. Warto zatem być aktywnym w tej formie postępowania, aby wyrok kończący sprawę był korzystny.

Podsumowanie

Ponieważ obie formy postępowania mogą pociągać dla stron dotkliwe skutki prawne, zarówno w postaci ostatecznych decyzji jak i prawomocnych wyroków. Pamiętać również należy o kosztach obu form postępowania. Warto zatem skorzystać z pomocy specjalistów. Pozwoli to na zminimalizowanie niekorzystnych skutków a także na zminimalizowanie kosztów.