W trakcie użytkowania budynku dochodzi do sytuacji gdzie inwestor, chce zmienić sposób użytkowania budynku. Bardzo często ekonomicznie opłacalne jest zakup istniejącego już budynku (o innym niż docelowy sposobie użytkowania) i przystosowanie go do nowej funkcji, niż wyburzenie istniejącego i budowa nowego obiektu.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić w stosunku do całości budynku jak i do jego części.

Co to jest zmiana sposobu użytkowania ?

Za zmianę sposobu użytkowania ustawa Prawo budowlane (art. 71 ust. 1) rozumie podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnego, higieniczno-sanitarnego, ochrony środowiska bądź wielkości lub układ obciążeń.

Nowelizacja z lipca 2019 roku rozszerzyła powyższą definicję o podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.Jaki to rodzaj działalności, wskazuje rozporządzenie z dnia 10 września 2019 r. Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Rozporządzenie zawiera wyszczególnioną listę przedsięwzięć, które klasyfikuje jako przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko.

Warunki formalne zmiany sposobu użytkowania

Inwestor planujący zmienić sposób użytkowania budynku powinien dokonać zgłoszenia do organu architektoniczno – budowlanego (tego samego co wydaje decyzje o pozwoleniu na budowę), określając w swoim zgłoszeniu dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego. Artykuł 71 ust 2 prawa budowlanego określa jakie dokumenty powinny zostać dołączone do wniosku, w szczególności są to:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach;
• zwięzły opis techniczny;
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• pozwolenia, uzgodnienia, zaświadczenia, opinie bądź ekspertyzy;

Należy podkreślić, iż zmiana ma być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast jeżeli taki plan dla danego obszaru nie obowiązuje, należy wcześniej uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Obowiązek dostosowania się do istniejących zabudowań oraz sposobu użytkowania budynku w bezpośrednim sąsiedztwie

Zmiana sposobu użytkowania istniejącego już obiektu budowlanego może wiązać się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, bądź dokonania zgłoszenia robót budowlanych. Prace mają najczęściej na celu dostosowanie budynku do bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnego higieniczno sanitarnego ochrony środowiska i wielkości lub układu obciążeń nowej funkcji. Jednakże w niektórych przypadkach prace są wymuszone przez zagospodarowanie działek sąsiednich. Sytuacja taka zajdzie w oparciu o § 12 ust  8 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tym paragrafem budynek inwentarski lub budynek gospodarczy nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej. W takiej sytuacji zmiana sposobu użytkowa budynku na budynek gospodarczy, wymusza ewentualne zamurowanie  otworów okiennych i drzwiowych.

Należy podkreślić, że zmiana sposobu użytkowania (czyli prowadzenie innego rodzaju działalności lub jej rozpoczęcie) powinna być między innymi dostosowana do istniejących funkcji budynków znajdujących się wokół budynku obejmującego zmianę. Okoliczność taka będzie miała miejsce jeżeli niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w oparciu o zagospodarowanie sąsiednich działek (parametry i sposób użytkowania budynków wokół). Przykładowo organ architektoniczno – budowlany może się nie zgodzić na zmianę sposobu użytkowania budynku na zakład produkcyjny o uciążliwej działalności, na osiedlu domków jednorodzinnych.

Konkluzja

Warto zatem przed zakupem nieruchomości z zamiarem przeznaczenia sposobu użytkowania budynku jak i przed każdym zamiarem zmiany przeznaczenie budynku dokonać analizy, czy docelowy sposób użytkowania budynku będzie możliwy, a ewentualne prace przy dostosowaniu budynku będą ekonomicznie opłacalne.