Co to jest obszar analizowany?

Decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ) wydawana jest w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa, czyli zasadę mówiącą o obowiązku dostosowania planowanej zabudowy (inwestycji) do już istniejącej (wokół działki na której planowana jest inwestycja). Obszar, który brany jest pod uwagę to obszar analizowany.

Wielkość obszaru analizowanego

Bardzo istotne znacznie ma, jaką wielkość obszaru analizowanego, przyjmie organ wydający decyzję. Co do zasady, zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obszar powinien mieć  wielkość nie mniejszą niż trzykrotną szerokości działki (nieruchomości), jednak nie mniej niż 50 metrów. Przepis wskazuje zatem na wielkość minimalną, nie wskazując na wielkość maksymalną.

Z mojego doświadczenia wynika, że organy bardzo niechętnie powiększają obszar analizowany i wyznaczają go w minimalnej wielkości. Ma to bardzo często niekorzystne skutki, gdyż minimalny obszar analizowany zazwyczaj nie odzwierciedla rzeczywistego charakteru zabudowy, czego następstwem jest negatywna (odmowna) decyzja o warunkach zabudowy (decyzja WZ).

Orzecznictwo a wielkość obszaru analizowanego

Tymczasem zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lipca 2011 r.) organ działa w granicach prawa powiększając obszar, jeżeli tylko został on wyznaczony w dopuszczalny sposób. Sąd wskazał, że wyznaczony obszar analizowany ma służyć rzeczywistemu ustaleniu cech i funkcji zabudowy na nich występujących, co jest istotne z punktu widzenia zasady dobrego sąsiedztwa jaki i z urbanistycznego punktu widzenia.

Ponadto w orzeczeniu z dnia 5 sierpnia 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że nie stanowi co do zasady naruszenia/ błędu wyznaczenie obszaru analizowanego w wymiarze większym niż minimalny. Sąd podkreślił, że wskazana w ustawie minimalna wartość obszaru analizowanego nie jest zasadą sztywną i nie można zatem wykluczyć, że w konkretnej sprawie, z uwagi na charakterystykę danego terenu objętego analizą planistyczną, konieczne będzie powiększenie terenu objętego analizą.

Można zatem uznać, że zgodnie z orzecznictwem, organ administracyjny może skorzystać ze swojego uprawnienia i powiększyć obszar analizowany w celu przeprowadzania analizy dla planowanej inwestycji. Nie stanowi to naruszenia prawa bądź jego obejścia.

Podsumowanie

Z mojego doświadczenia wynika, że obszar analizowany może zostać zwiększony (lub odpowiednio zmniejszony) jeśli przedstawi się organowi odpowiednią argumentację. Dlatego w mojej ocenie zawsze warto próbować ją przedstawić (np. składając odwołanie od wydanej decyzji), aby inwestycja mogła zostać przeprowadzona. Podstawą jest rzetelna argumentacja, która pozwoli na przyjęcie wskazywanego punktu widzenia. Z tego powodu, składane odwołanie od decyzji odmawiającej wydania warunków zabudowy dla inwestycji (dla której przyjęty obszar analizowany nie pozwala na jej przeprowadzenie) powinno zawierać rzetelną argumentację, dlaczego zmiana jest zasadna i zgodna z obowiązującym prawem.