Jak zaskarżyć operat szacunkowy
Co to jest operat szacunkowy
W najprostszej definicji, to dokument wyceniający wartość nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera wytyczne jak ma wyglądać, co ma operat zawierać oraz sposób jego przygotowania. Operat szacunkowy może sporządzić tylko uprawniony rzeczoznawca majątkowy.
Operat szacunkowy w postępowaniu administracyjnym
Operat szacunkowy jest podstawą wielu decyzji odszkodowawczych, jako podstawa ustalenia/ wyceny wartości nieruchomości na podstawie, której Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego przejmuje własność nieruchomości. Co do zasady, organ który wydaje decyzję administracyjną, w postępowaniu, powinien zbadać czy operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Jednakże bardzo często to dopiero adresat decyzji weryfikuje merytorycznie dokument.
Operat szacunkowy w postępowaniu cywilnym
W postępowaniu cywilnym operat szacunkowy jest podstawą do wydania wyroku. W szczególności ustala on wartość nieruchomości przy jej podziale lub w przypadku innych rozliczeń pomiędzy stronami. Operat szacunkowy wykonuje biegły, wpisany na listę biegłych sądowych prowadzoną przez właściwy sąd okręgowy.
Jak podważyć operat szacunkowy
W pierwszej kolejności należy sprawdzić czy przedłożony operat jest zgodny z przepisami prawa, a także czy jest spójny, logiczny i zupełny. Następnie należy sprawdzić czy operat został sporządzony na podstawie prawidłowych danych dotyczących szacowanej (wycenianej) nieruchomości. Istotna jest przykładowo weryfikacja, jakie nieruchomości zostały wybrane do porównania ceny i czy mają one cechy, które mogą określać cenę nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania.
Ponadto w operacie powinno być wskazany opis przedmiotu wyceny, czyli nieruchomości – który powinien odpowiadać rzeczywistości, jak ona wygląda, jakie elementy się na niej znajdują, czy w jakim jest stanie. Następnym elementem jest metodyka określenia wartości nieruchomości czyli na jakiej podstawie biegły dokonał wyceny, jaką przyjął metodę do obliczenia jej wartości. Na końcu samo określenie wartości nieruchomości, które powinno wynikać wprost z operatu, czyli być jego logiczną konsekwencją. Wszystkie te elementy wpływają na prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego.
Należy zaznaczyć, że powyższe elementy/wskazówki nie wyczerpują wszystkich możliwości, które powinny zostać zweryfikowane gdyż, każda sprawa (operat) jest indywidulna i wyjątkowa.
Terminy
Jednakże przede wszystkim pilnujmy terminów w jakich możemy podważyć dany operat, w postępowaniach. W postępowaniu cywilnym jest to termin określony przez sąd, czyli termin do wniesienia zarzutów do opinii biegłego. Natomiast w postępowaniu administracyjnym jest to termin do wniesienia odwołania. Zakwestionowanie operatu w powyższych terminach, pozwoli na osiągnięcia lepszego skutku niż kwestionowanie ich na późniejszych etapach postępowania.
Podsumowanie
W przypadku, gdy nie zgadzamy się z treścią operatu, zawsze warto go podważyć/ zakwestionować, czy to poprzez wniesienie odwołania od decyzji administracyjnej czy zarzutów w postępowaniu cywilnym przed sądem. Z mojego doświadczenia wynika, że zawsze można znaleźć argumenty na poparcie swojego stanowiska.