Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana w sytuacji, kiedy na obszarze gdzie jest planowana inwestycja budowlana nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzja ma co do zasady ustalać, co można wybudować na danej nieruchomości (wysokość, szerokość, powierzchnie biologicznie czynną, sposób użytkowania, elementy architektury etc.). Planowany obiekt ma być podobny do zabudowy sąsiedniej. Tyle w teorii. Jednakże w praktyce bardzo często zdarza się, że planowana inwestycja przekracza parametry sąsiednich budynków, a mimo to organ wydaje dla niej warunki zabudowy.
Możliwa jest również sytuacji odwrotna, kiedy to organ nie chce wydać pozytywnej decyzji pomimo tego, że sąsiedztwo nieruchomości na to pozwala. Wydaje wtedy odmowną decyzję o warunkach zabudowy (tzw. negatywną decyzję o warunkach zabudowy). Brak decyzji oznacza, że nie można przeprowadzić inwestycji.
W obu sytuacjach warto złożyć odwołanie.

Kwestie formalne wniesienia odwołania
Odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w pierwszej instancji (wójt, burmistrz, prezydent miasta) do organu wyższej instancji czyli Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Organ pierwszej instancji powinien przekazać nasze odwołanie wraz z kompletem akt postępowania.
Odwołanie wnosimy w jednym egzemplarzu (jedną kopię warto sobie zostawić, aby wiedzieć do których argumentów Samorządowe Kolegium Odwoławcze się odniosło).
Termin to: 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Termin liczymy od następnego dnia otrzymania decyzji pocztą, albo od dnia następnego otrzymania decyzji w urzędzie.
Istotne jest, że odwołania nie możemy wnieść w sytuacji, kiedy zrzekliśmy się prawa do wniesienia odwołania. W tedy wydana decyzja stała się już ostateczna.

Zarzuty związane z samym postępowaniem
Postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest takim samym postępowaniem jak każde inne postępowanie administracyjne. Powinno być one prowadzone zgodnie z zasadami wyrażonymi w kodeksie postępowania administracyjnego. Warto zatem przejrzeć akta sprawy (wykonać im zdjęcia), a następnie zweryfikować czy przeprowadzone postępowanie nie naruszyło zasad kodeksowych. Wszystkie takie naruszenia należy następnie opisać w treści odwołania. Warto również w takiej sytuacji zweryfikować orzecznictwo i odpowiednie orzeczenie sądów administracyjnych również umieścić w odwołaniu. Pozwoli to organowi wyższej instancji, który będzie oceniał odwołanie do przychylenia się przedstawionej argumentacji.

Analiza urbanistyczna
Analiza urbanistyczna (zwana też analizą urbanistyczno – architektoniczną), jest najważniejszym dokumentem w całym postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Organ prowadzący postępowanie wyznacza obszar analizowany wokół działki (nieruchomości), której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Obszar analizowany zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa wskazuje jaka inwestycja może zostać przeprowadzona na nieruchomości. Najprościej budynek powinien być podobny do zabudowy wokół niego. Organ zatem powinien zanalizować jakie budynki (lub jaka zabudowa) znajduje się w sąsiedztwie (badając ich parametry), a następnie określić parametry nowej zabudowy. Wszelkie nieścisłości w tym zakresie są podstawą do wniesienia odwołania i do ponownego przeprowadzenia analizy.

Podsumowanie
W przypadku gdy nie zgadzamy się z wydaną decyzją, zawsze warto wnieść odwołanie. Przygotujmy się do niego już wcześniej: sfotografujmy akta i przeanalizujmy analizę urbanistyczno – budowlaną. Jeżeli nie mamy na to czasu lub brakuje nam doświadczenia zlećmy zadanie profesjonalnej kancelarii. Z mojego doświadczenia wynika, że zawsze można znaleźć argumenty na poparcie swojego stanowiska, a spraw absolutnie beznadziejnych jest bardzo mało.